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中海地产创新之困

来源:网络整理作者:http://www.zhichengl 日期:2019-06-12 17:49 浏览:

中海高层重视的商业地产,如今项目铺排也很有限。商业板块从年初一直在规划组织架构改革,但截至目前依然没有完全确定的调整方案。在此期间,由于业务前进方向不明朗,中海商业地产出走的人不在少数。

在过去近两年的新业务探索期里,中海的新业务为什么进展平缓?开发商做新业务的正确姿势又应该是什么?

如今,对很多开发商来说,这是一个不在沉稳中爆发,就在沉稳中灭亡的时代。

相比之下,中海地产的资金周转速度和回报率高于华润,但华润的资方更有耐心,公司可以投入较多到商业和健康养老产业。而中海的资方更加务实、锋利。

中海不同于万科。中海是H股上市公司,港资估值逻辑和A股不同。早年,中海地产的管理层频繁往来于内地和香港,他们的治理观念大量受到香港金融机构的影响,从此确立了中海地产的港资模式。

开发商探索创新业务之路,目前走在最前面的是万科。而万科之所以热衷于此,据《财经》记者了解,最早是基于市值管理的考量。

截至今年7月,完成指标最好的是华北区,将近80%,其次是西部区,近60%,之后是华北区、华东区,都约30%,而华南区作为过去中海地产销售额最大的贡献来源区域,目前签约销售额不足设定目标的20%。

资本永远是逐利的,要去往那些投资收益最多的业务。就算住宅业务下行,它也依然是房地产最赚钱的业务。相比之下,商业与新业务都是漫长而昂贵的领域,需要资本的耐心,回报周期长,资金占压大,不能立马就摘果实。

其中,产业地产、高科技园区,被视为能够带来新兴企业及更多税收,一些二线城市对商业综合体尚有诉求。

比例虽小,对于两年前仅仅专注于住宅业务的中海来说,已经是新突破了。

对中海而言,新业务仍旧被认为是未来方向,但新业务需要漫长的孵化期,而当务之急是把地产销售额提上去,保住利润优势,赢得喘息机会,再去突破新业务的困局。

不过,中海地产作为国企,其薪资在行业中地位并不占优。这就决定了中海没办法进行大规模社会招聘,对同行中的优秀人才吸引力有限。

年报显示,2017年,中海地产实现销售额2320.69亿元,规模名列房企第七位,但同比增速10.2%,居十大房企末位。前十名房企增速最快的是融创,同比增长140.33%。据了解,2018年上半年,中海地产销售额内部指标总体完成不到一半。

今年以来,一二线城市的限价令等调控重拳给所有聚焦在此的开发商,都下了一个紧箍咒。

这些都组成了中海新业务进攻之路上的减速带。

中海地产增速放缓,与大环境息息相关。在一线城市和核心二线城市,纯住宅用地出让已经越来越少,入局的竞争者越来越多,资金充裕与国企身份也不能轻易拿到土地,这些都在增加中海入场的难度。

这个现象并不是中海所独有。目前市面上的开发商大多都面临这一局面,地产人才做新业务,往往拘泥于传统体系,缺少新想法。区别在于,各家资源投入、激励和放权力度的不同。

中海地产创新之困

一年之前,同样的总结会上,他说,要提升公司的地产业务市场份额和行业地位,但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展,必须提升商业地产开发与运营能力,尝试新的商业业态。

不同于中国内地对长租公寓的热情,目前,香港资本市场对长租公寓公司估值有限。而中海要做商业地产,也敌不过老牌港资长实、新鸿基等公司的高估值样本。

如何破题是当务之急。有的开发商选择下沉到三四线,寻找新的市场空间。一些A股开发商则转向鼓吹新业务,讨好资本市场,增加融资砝码。

8月24日,中海发布半年报,交出了2018年上半年的成绩单。几个核心指标如下:

尽管地产业绩增速放缓,但也有中海中层人士评价,在地产下行态势,同行都难以突破时,中海能够维持高利润已经极不容易,算是一种进步。

万科的新业务拓展走在行业的前面,和这家公司的企业文化和基因也有关系。老万科人敢于和领导争论,尽管做新业务同样是集团下的硬指令,但地方习惯琢磨方向,集团也给试点空间,这就给了一些新模式、新想法以土壤。

当全行业都处于迷茫期,开发商想要继续在受限的一二线城市发展,同时去新业务领域突出重围,并非易事。

中海的成色和质地不变,但是,如果对比两年前颜建国加入中海时许下的雄心壮志,就会发现,理想与现实有差异。

地产颓势之下,在中国的一线和核心二线城市,地方政府对新业务的兴趣正在全面上涨。

矛盾的闭环

今年以来,颜建国更多出现在公司的投资会上,更在意城市布局和资金去向。自他执掌中海以来,KPI考核的力度比从前更严苛了,业绩指标考核和职级、奖金也开始挂钩,一切更加目标与任务导向。除了利润、成本之外,他更强调销售,以及各业务部门之间的综合协调能力。

据《财经》记者了解,中海地产2018年的销售额保底指标近2300亿元。但是截至今年7月,中海地产的销售额不足保底指标的四成。也就是说,下半年销售压力依然较大。

中海为什么要重视传统住宅业务之外的业务,它们能够如愿以偿帮助缓解当下的地产行业颓势吗?

“近亲繁殖”的限制

在南京及周边,中海曾高价拿下地王,共耗资200多亿元,入手9块土地,如今大多压在手中。限价之下,各地被套牢的资金还在增加。

一位中海地产区域人士告诉《财经》记者,这终究还是碍于公司体制。中海是一个利润驱动型公司,而新业务基本上都需要前期砸钱,中海比较忌讳短期看不到成果的投入。

一位前中海地产相关人士说,一栋长租公寓一年只收千万元租金,卖房子却能很快回钱,在这个调控高压局面下,公司更不愿意把资金投给新业务了。

一位中海高管告诉《财经》记者,中海无法想象掉出规模排行榜前十名,一旦如此,多年来维系的低廉的融资成本也会有不复存在的风险,那会动摇中海的生存根基。

中海地产划分为五大区域。《财经》记者独家获悉,中海地产各区域内部销售额保底指标各不相同。华南区保底销售指标近608亿元,华东区近550亿元,华北区近520亿元,西部区近350亿元,北方区近300亿元。

除了地产业务表现不达预期,被寄予厚望的商业地产以及其他创新业务也进展缓慢。2017年6月,中海成立创新业务发展部,最早由颜建国亲自做负责人,目前由郭鑫负责统筹。中海新业务规划有长租公寓、教育、养老、物流等方向。

这些也是颜建国以及中海一众高层多次强调的新方向。

以长租公寓为例。龙湖的长租公寓挖来了魔方公寓的人,那是一家已经全国开店的长租公寓公司。万科做长租公寓尝试过挖自如的人,后者正是如今长租公寓领域的资本吸铁石。

转型困局?

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